Оценка складских комплексов

Профессиональная оценка складских комплексов: точность для сделок, кредитов и управления активами

Аудиторская группа «2К»: экспертиза складов класса А, В+, С. Отчеты от 5 дней. Соответствие ФСО №7 и требованиям ЦБ РФ

Зачем оценивать складской комплекс?

Рост спроса на логистику увеличил конкуренцию на рынке складской недвижимости. Ошибки в оценке ведут к:

• Потере прибыли: занижение арендных ставок на 20-30%
• Отказу в кредите: неучтенные риски износа конструкций
• Налоговым претензиям: расхождения с кадастровой стоимостью.

Решение: Отчеты «2К» соответствуют стандартам РИМ (Российский Институт Менеджмента) и признаются Сбербанком, ВТБ, Глобалэксом.

3 подхода к оценке складов

1.Доходный подход (основной для действующих объектов)

• Метод дисконтирования денежных потоков (DCF):
• Прогноз арендного дохода на 5-10 лет с учетом вакантности, инфляции, роста тарифов.
• Метод прямой капитализации:
• Для стабильных объектов с заполненностью от 85% (капитализация по ставке 8-12%).

Пример: Склад в Подмосковье (10 000 м², класс А):

• Чистый доход: 24 млн руб./год
• Стоимость по DCF: 300 млн руб.

2.Сравнительный подход

• Анализ 5-7 аналогов по ключевым параметрам:
• Локация (близость к МКАД, трассе М-11)
• Высота потолков (от 8 м для класса А)
• Наличие ж/д ветки (+15% к стоимости).
• Источники данных: базы CBRE, Knight Frank, Cian.

3.Затратный подход (для новых объектов)

• Расчет восстановительной стоимости:
• Строительство «под ключ»: от 30 000 руб./м²
• Учет износа для объектов старше 5 лет.

5 ключевых факторов стоимости склада

1.Транспортная доступность:

• Удаленность от МКАД (например, склад в 5 км от кольца дороже на 25%)
• Наличие ж/д подъезда.

2.Технические характеристики:

• Высота потолков (минимум 8 м для cross-dock)
• Наличие температурных зон (холодильные камеры, морозилки).

3.Рыночные условия:

• Спрос на аренду в регионе (например, рост на 18% в Новосибирске в 2023 г.)
• Конкуренция (плотность складов в промзоне).

4.Юридические аспекты:

• Разрешение на работу 24/7
• Соответствие нормам ФЗ №384 «Техрегламент о безопасности зданий».

5.Операционные расходы:

• Затраты на охрану, энергоснабжение, ремонт.

Кейсы: как мы повысили рентабельность объектов

Проект 1: Продажа склада в Ленинградской области

• Проблема: Завышенная цена из-за неучтенной вакантности (40%).
• Решение:
  • Скорректировали стоимость с учетом рыночных ставок аренды
  • Добавили премию за ж/д ветку.
• Итог: Объект продан за 450 млн руб. (на 12% выше первоначального предложения).

Проект 2: Залог склада класса В+ в Казани

• Цель: Кредит 200 млн руб. под залог.
• Действия:
  • Рассчитали ликвидационную стоимость (срок реализации — 6 мес.)
  • Учли затраты на маркетинг и комиссии риелторов.
• Результат: Альфа-Банк одобрил кредитную линию под 9% годовых.

Этапы оценки

1.Анализ документов:

• Правоустанавливающие документы
• Технические паспорта, схемы подключения к энергосетям.

2.Выездная экспертиза:

• Проверка износа конструкций, грузоподъемных систем
• Оценка соответствия классу (А, В+, С).

3.Расчет стоимости:

• Для доходного подхода: прогноз аренды с учетом сезонности
• Для сравнительного: анализ сделок на рынке Московской области.

4.Подготовка отчета:

• Соответствие ФСО №7 и требованиям Росреестра
• Рекомендации по повышению ликвидности (например, раздел на лоты).

Почему нас выбирают в Москве, СПб и регионах?

• Сроки: Отчет от 5 дней — даже для объектов площадью 50 000+ м².
• Опыт: 600+ оценок складов (от небольших логистических центров до терминалов класса А).
• Технологии:
  • 3D-сканирование для фиксации износа
  • Собственное и AI-прогнозирование арендного спроса.
• Гарантии:
  • Страхование ответственности в «АльфаСтрахование»
  • Бесплатные правки отчета при замечаниях банка.

Нужна оценка для сделки, залога или аудита?

Бесплатная консультация + расчет стоимости за 24 часа!

Важно: Отчеты «2К» соответствуют МСФО (IAS 40) и требованиям Росреестра. Мы не только оцениваем, но и помогаем повысить доходность вашего актива — от аудита инфраструктуры до поиска арендаторов!

Контакты: ☎ ️ +7 (495) 777-08-95 | 📍 Москва, ул. Научный проезд, 17 | WhatsApp: +7 (800) 234-37-72 | E-mail: info@2kaudit.ru