Оценка производственной площадки

Профессиональная оценка производственных площадок: точность для сделок, кредитов и оптимизации налогов

Аудиторская группа «2К»: 20+ лет экспертизы в оценке промышленной недвижимости. Отчеты для банков, инвесторов, судов.

Почему оценка производственной площадки — сложная задача?

Промышленные объекты включают десятки активов: от цехов до ж/д путей. Ошибки в расчетах приводят к:

• Занижению залоговой стоимости — отказ банка в кредите
• Налоговым претензиям из-за расхождений с кадастровой стоимостью
• Потере покупателей при продаже — неверная цена отпугивает инвесторов.

Решение: Отчеты «2К» соответствуют ФСО №7 и требованиям Сбербанка, ВТБ, Росреестра. Гарантия юридической чистоты!

3 подхода к оценке промышленной недвижимости

1.Затратный подход (основной для специализированных объектов)

• Расчет восстановительной стоимости:
• Анализ смет на строительство цехов, складов, коммуникаций
• Учет износа (до 40% для объектов старше 20 лет).

Формула:

• Стоимость = (Строительство «с нуля» – Износ) + Стоимость земли.

Пример:

• Цех металлопроката в Подмосковье (1985 г.в.):
• Восстановительная стоимость: 120 млн руб.
• Износ: 45% → итоговая стоимость: 66 млн руб.

2Сравнительный подход (для типовых объектов)

• Анализ 5-7 аналогов:
• Цеха в промзонах Москвы, СПб, Екатеринбурга
• Корректировки на наличие ж/д веток, мощность электросетей.

Источники данных: базы CIAN Commercial, «Мир Квартир», собственные исследования.

3.Доходный подход (для действующих производств)

• Прогноз денежных потоков от аренды или продажи продукции
• Дисконтирование с учетом рисков (санкции, рост тарифов).

5 этапов оценки производственной площадки

1.Анализ документов:

• Правоустанавливающие документы на землю и объекты
• Техпаспорта БТИ, схемы подключения к энергосетям.

2.Техническая экспертиза:

• Оценка износа конструкций, оборудования, коммуникаций
• Проверка соответствия ГОСТ (например, нагрузка на крановые пути).

3.Расчет стоимости:

• Для цехов: затратный подход + анализ локального спроса на аренду
• Для земли: сравнение с участками в промзонах.

4.Прогноз ликвидационной стоимости:

• Учет затрат на демонтаж и утилизацию (например, очистных сооружений).

5.Подготовка отчета:

• Детализация по каждому объекту (цех, склад, ж/д ветка)
• Рекомендации по повышению ликвидности (модернизация, раздел на лоты).

Кейсы: как мы увеличили стоимость объектов

Проект 1: Продажа завода в Казани

• Проблема: Завышенная цена из-за неучтённого износа оборудования.
• Решение:
  • Снизили стоимость на 25% после экспертизы фундамента
  • Добавили расчет затрат на замену электросетей.
• Итог: Объект продан за 320 млн руб. (на 18% выше первоначального предложения).

Проект 2: Залог промплощадки в Новосибирске

• Цель: Кредит 500 млн руб. под залог.
• Действия:
  • Рассчитали ликвидационную стоимость с учётом срочности продажи
  • Учли наличие ж/д ветки (премия +15% к стоимости).
• Результат: Один из банков ТОП-5 одобрил кредитную линию.

Что влияет на стоимость?

• Инфраструктура:
  • Наличие ж/д подъездов, подъездных путей для фур
  • Мощность электросетей (к примеру, 1 МВт увеличивает стоимость на 10-20%).
• Юридические аспекты:
  • Разрешение на вредные выбросы
  • Арендные договоры с якорными арендаторами.
• Рыночные тренды:
  • Спрос на промплощадки в регионе (например, рост в логистических хабах).

Почему выбирают «2К»?

• Специализация на промышленности: 500+ оценок заводов, фабрик, ТЭЦ.
• Собственные эксперты:
  • Инженеры-строители, экологи, риск-менеджеры.
• Технологии:
  • 3D-сканирование для оценки износа
  • Big Data-анализ спроса на промнедвижимость.
• Гарантии:
  • Страхование ответственности в «АльфаСтрахование»
  • Поддержка в судах при оспаривании кадастровой стоимости.

Регионы работы: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань, Ростов-на-Дону.

Нужна оценка для сделки, залога или аудита?

Бесплатная консультация + расчет стоимости за 24 часа!

Важно: Отчеты «2К» учитывают требования МСФО (IAS 16) и ПБУ 6/01. Мы не только оцениваем, но и помогаем подготовить объект к продаже — от экологического аудита до поиска инвесторов!

Контакты: ☎ ️ +7 (495) 777-08-95 | 📍 Москва, ул. Научный проезд, 17 | WhatsApp: +7 (800) 234-37-72 | E-mail: info@2kaudit.ru